Der negative Grundstückswert
Warum Neubau trotz Bedarf häufig nicht funktioniert – und wo Entwicklung weiterhin Wert schafft
Deutschland braucht weiterhin Wohnraum. Unternehmen benötigen moderne Flächen, und viele Grundstücke verfügen grundsätzlich über Entwicklungspotenzial. Trotzdem werden zahlreiche Immobilienprojekte verschoben, verändert oder nicht umgesetzt.
Auf den ersten Blick scheint die Erklärung einfach: Bauen ist teuer geworden. Tatsächlich liegt die Ursache tiefer. Seit 2022 haben sich beide Seiten einer Projektkalkulation gleichzeitig verschlechtert. Auf der Kostenseite sind Bau-, Finanzierungs- und Planungskosten gestiegen. Auf der Wertseite haben höhere Renditeanforderungen die Kapitalwerte vieler Immobilien reduziert.
Mieten und Verkaufspreise können diese Entwicklung nur begrenzt kompensieren.
Dadurch kann eine geplante Neubebauung wirtschaftlich keinen positiven Bodenwert mehr tragen – obwohl das Grundstück selbst oder die bestehende Bebauung weiterhin einen erheblichen Marktwert besitzen können.
Genau dieses Phänomen ist mit dem „negativen Grundstückswert“ gemeint.
Daraus folgt allerdings nicht, dass Projektentwicklung unter den heutigen Rahmenbedingungen grundsätzlich nicht mehr funktioniert. Vielmehr ist die Wirtschaftlichkeit wesentlich stärker vom einzelnen Standort, der richtigen Nutzung, dem vorhandenen oder entwickelbaren Baurecht und der konkreten Nachfrage abhängig. Gerade dort, wo diese Faktoren zusammengeführt werden können, bestehen weiterhin erhebliche Wertschöpfungspotenziale.
Dennis Hoppa
Standort- und Immobilienentwicklung
München · September 2026
Die eigentliche Verschiebung liegt zwischen Kosten und Wert
Die aktuelle Situation lässt sich nicht allein mit gestiegenen Baukosten erklären. Entscheidend ist, dass sich seit 2022 die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einer Projektentwicklung auf mehreren Ebenen gleichzeitig verändert haben.
Auf der einen Seite ist die Herstellung einer Immobilie deutlich teurer geworden. Neben den eigentlichen Baukosten wirken höhere Finanzierungskosten, gestiegene Anforderungen, Planungskosten und längere Entwicklungszeiträume auf die Projektkalkulation.
Auf der anderen Seite ist Kapital wieder teurer geworden. Investoren verlangen höhere Renditen als in der langjährigen Niedrigzinsphase. Dadurch sinkt – bei unverändertem zukünftigen Ertrag – der Kapitalwert einer Immobilie.
Die Herstellung wird teurer, während derselbe zukünftige Ertrag am Markt weniger wert sein kann.
Dazwischen liegt der Bodenwert.
Bei einer residualen Herleitung des Bodenwerts wird vereinfacht vom zukünftig erzielbaren Wert des entwickelten Grundstücks ausgegangen. Von diesem Wert werden die erforderlichen Investitionen, Finanzierungskosten, Nebenkosten und eine angemessene Entwicklermarge abgezogen. Was verbleibt, kann dem Grundstück zugerechnet werden.
Je weiter Kosten und Kapitalwerte auseinanderlaufen, desto stärker wird dieser residual hergeleitete Bodenwert unter Druck gesetzt.
Was bedeutet ein „negativer Grundstückswert“?
Der Begriff darf nicht missverstanden werden.
Ein negativ residual hergeleiteter Bodenwert bedeutet nicht, dass das Grundstück als solches keinen Wert mehr besitzt oder dass der Eigentümer für dessen Übernahme bezahlen müsste.
Er bedeutet vielmehr, dass eine konkret angenommene Entwicklung unter den angesetzten wirtschaftlichen Parametern keinen positiven Bodenwert tragen kann.
Ein stark vereinfachtes Beispiel:
Eine fertiggestellte Immobilie könnte nach heutiger Markteinschätzung einen Wert von 40 Mio. Euro erreichen. Für Planung, Bau, Finanzierung, Nebenkosten und die erforderliche Projektmarge wären jedoch bereits 45 Mio. Euro erforderlich.
Noch bevor ein positiver Betrag für das Grundstück berücksichtigt wird, besteht damit eine wirtschaftliche Lücke von 5 Mio. Euro.
Der aus dieser Entwicklung residual hergeleitete Bodenwert wäre negativ.
Das Grundstück selbst kann trotzdem einen erheblichen Wert besitzen – beispielsweise durch eine bestehende Bebauung, laufende Mieterträge, vorhandenes Baurecht oder alternative Nutzungsmöglichkeiten.
Die Aussage lautet deshalb nicht:
„Das Grundstück ist nichts wert.“
Sondern:
„Diese konkrete Entwicklung kann unter den angenommenen Rahmenbedingungen derzeit keinen positiven Grundstückswert erwirtschaften.“
Ein negatives Ergebnis einer ersten Kalkulation ist dabei nicht zwangsläufig das Ende einer Entwicklung. Es zeigt zunächst, dass Nutzung, Dichte, Produkt, Kostenstruktur oder Verwertungsansatz in der angenommenen Form noch nicht ausreichend zusammenpassen. Aufgabe der Projektentwicklung ist es dann, zu untersuchen, ob und auf welchem Weg sich eine wirtschaftlich tragfähige Konstellation herstellen lässt.
Die Baukosten sind auf einem deutlich höheren Niveau geblieben
Die Baukosten haben sich seit Beginn der 2020er-Jahre deutlich erhöht.
Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts für konventionell errichtete Wohngebäude lag im zweiten Quartal 2026 bei 140,3 Punkten, für Bürogebäude bei 142,7 Punkten – jeweils bei einem Indexstand von 100 im Jahresdurchschnitt 2021. Das entspricht gegenüber dem Basisjahr einem rund 40 Prozent höheren Preisniveau. Die amtlichen Indizes verstehen sich einschließlich Umsatzsteuer. [1]
Entscheidend ist dabei eine häufige Fehlinterpretation: Dass sich die jährlichen Preissteigerungsraten zwischenzeitlich abgeschwächt haben, bedeutet nicht, dass Baukosten wieder auf das frühere Niveau zurückgekehrt wären.
Das hohe Preisniveau bleibt zunächst bestehen.
Für Projektentwicklungen ist deshalb weniger entscheidend, ob Baukosten aktuell noch einmal um zwei oder fünf Prozent steigen. Maßgeblich ist, dass eine heutige Projektkalkulation bereits von einer wesentlich höheren Ausgangsbasis startet als noch vor wenigen Jahren.
Gleichzeitig ist Kapital wieder teuer geworden
Noch stärker wirkt in vielen Projektkalkulationen die Veränderung der Kapitalisierung.
Während der Niedrigzinsphase akzeptierten Immobilieninvestoren sehr geringe Anfangsrenditen. Immobilienwerte konnten dadurch selbst bei vergleichsweise moderaten Mieterträgen sehr hoch sein.
Mit dem veränderten Zinsumfeld hat sich diese Situation grundlegend verschoben.
Immobilienrenditen werden dabei nicht mechanisch aus der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe abgeleitet. Steigen jedoch die Renditen risikoärmerer Kapitalanlagen und gleichzeitig die Finanzierungskosten, verändern sich auch die Renditeanforderungen an Immobilien. Schließlich müssen Immobilien zusätzlich objektspezifische Risiken wie Vermietung, Instandhaltung, Standort, Obsoleszenz und Kapitalbindung kompensieren.
Wie stark allein dieser Effekt sein kann, zeigt eine stark vereinfachte Betrachtung.
Bei einer Rendite von 2,7 Prozent entspricht ein jährlicher Ertrag von 1 Mio. Euro rechnerisch einem Kapitalisierungsfaktor von rund 37 und damit einem Wert von etwa 37 Mio. Euro.
Bei 4,4 Prozent beträgt der Faktor nur noch rund 22,7. Derselbe jährliche Ertrag entspräche dann nur noch rund 22,7 Mio. Euro.
Um bei einer Renditeanforderung von 4,4 Prozent wieder einen Wert von etwa 37 Mio. Euro zu erreichen, müsste der jährliche Ertrag auf rund 1,63 Mio. Euro steigen.
Die erforderlichen Mieterträge müssten in diesem vereinfachten Beispiel also um mehr als 60 Prozent steigen.
Die Berechnung ersetzt keine konkrete Immobilienbewertung oder DCF-Betrachtung. Sie zeigt jedoch die Größenordnung des Effekts.
Warum können nicht einfach die Mieten steigen?
Genau hier liegt eine der wesentlichen Grenzen vieler Projektentwicklungen.
Steigen Baukosten und Renditeanforderungen, wäre eine naheliegende Reaktion, entsprechend höhere Mieten oder Verkaufspreise anzusetzen.
Der Markt funktioniert jedoch nicht beliebig.
Eine Miete entsteht nicht aus den Herstellungskosten einer Immobilie. Entscheidend ist, welchen Preis ein Nutzer oder Mieter für eine Fläche tatsächlich bezahlen kann und bezahlen will.
Für Wohnungen wird diese Grenze wesentlich durch Einkommen und Haushaltsbudgets bestimmt. Bei Büroflächen durch die wirtschaftliche Tragfähigkeit und Flächenstrategie der Unternehmen. Bei Hotels durch erzielbare Zimmerpreise und Auslastung, bei Einzelhandel durch Umsatzpotenziale und bei Betreiberimmobilien durch das jeweilige Geschäftsmodell des Betreibers.
Der Markt vergütet nicht automatisch die Kosten einer Projektentwicklung.
Wenn ein Neubau beispielsweise eine Miete von 30 Euro pro Quadratmeter benötigt, der Markt an diesem Standort aber nachhaltig nur 20 Euro trägt, wird aus dem vorhandenen Bedarf noch kein wirtschaftlich tragfähiges Projekt.
Wohneigentum: Am Ende entscheidet die Leistbarkeit
Beim Verkauf von Eigentumswohnungen zeigt sich derselbe Zusammenhang aus einer anderen Perspektive.
Private Käufer rechnen üblicherweise nicht mit Immobilienrenditen oder Kapitalisierungsfaktoren. Für sie sind Finanzierung, Eigenkapital, Haushaltseinkommen, Zinssatz und Tilgung entscheidend.
Ein Bauträger kann deshalb gestiegene Bau- und Finanzierungskosten nicht unbegrenzt über höhere Verkaufspreise kompensieren.
Der maximal erzielbare Preis endet dort, wo die Zielgruppe die Wohnung nicht mehr finanzieren kann oder vergleichbare Bestandsangebote attraktiver werden.
Das erklärt auch, warum sinkende Immobilienpreise allein die Wirtschaftlichkeit von Neubau nicht automatisch wiederherstellen. Damit Neubau wieder stärker funktioniert, müssen sich verschiedene Parameter annähern: Finanzierung, Baukosten, Verkaufspreise, Produktgrößen, Flächeneffizienz und letztlich auch der für das Grundstück wirtschaftlich tragbare Wert.
Mietwohnungsbau: Bedarf allein reicht nicht
Besonders deutlich wird die Diskrepanz im Mietwohnungsbau.
Hoher Wohnraumbedarf bedeutet zunächst, dass Menschen Wohnungen suchen. Er sagt jedoch noch nichts darüber aus, zu welchen Mieten diese Haushalte Wohnungen bezahlen können und zu welchem Kapitalwert ein Investor diese zukünftigen Mieten bewertet.
Ein Projekt kann deshalb gleichzeitig gesellschaftlich sinnvoll, nachgefragt und planungsrechtlich gewünscht sein – und trotzdem wirtschaftlich nicht funktionieren.
Dass dieser Mechanismus inzwischen erhebliche Auswirkungen auf die Bautätigkeit hat, zeigt die amtliche Statistik. Im Jahr 2025 wurden in Deutschland rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Gleichzeitig bestanden Ende 2025 rund 760.700 bereits genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. [2]
Damit wird ein wesentlicher Punkt sichtbar:
Eine Baugenehmigung ist noch kein wirtschaftlich tragfähiges Projekt.
Auch zusätzliches Baurecht allein schließt keine Wirtschaftlichkeitslücke, wenn der daraus erzielbare Wert die erforderlichen Investitionen nicht trägt.
Hinzu kommt eine seit Jahren schwache wirtschaftliche Entwicklung
Der Immobilienmarkt entwickelt sich nicht isoliert von der Gesamtwirtschaft.
Das preisbereinigte deutsche Bruttoinlandsprodukt sank 2023 um 0,9 Prozent und 2024 um weitere 0,5 Prozent. 2025 folgte mit 0,2 Prozent lediglich ein geringes Wachstum. [3]
Eine solche wirtschaftliche Entwicklung beeinflusst Unternehmen, private Haushalte, Banken und Investoren gleichzeitig.
Unternehmen prüfen neue Flächenentscheidungen kritischer. Haushalte reagieren sensibler auf hohe Kaufpreise und Finanzierungskosten. Banken kalkulieren konservativer. Investoren verlangen für Risiken höhere Renditen.
Für Immobilienentwicklungen bedeutet dies eine zusätzliche Einschränkung des wirtschaftlich tragfähigen Rahmens.
Büromarkt München: Der Markt wird kleiner – und gleichzeitig teurer
Der Münchner Büromarkt zeigt besonders anschaulich, dass Immobilienmärkte nicht einheitlich reagieren.
Die Nachfrage nach hochwertigen, modernen und zentral gelegenen Büroflächen bleibt vorhanden. Gleichzeitig reduzieren oder optimieren viele Unternehmen ihre Flächen und prüfen Standorte wesentlich selektiver.
Dadurch konzentriert sich Nachfrage stärker auf bestimmte Lagen und Qualitäten.
Die Entwicklung der Spitzenmieten verdeutlicht diese Polarisierung. Nach Angaben von Colliers lag die Münchner Spitzenmiete 2021 bei 41,50 Euro pro Quadratmeter. Im ersten Halbjahr 2026 wurden bereits 62,00 Euro pro Quadratmeter erreicht. Gleichzeitig lag die Leerstandsquote bei 10,2 Prozent. Colliers weist ausdrücklich darauf hin, dass sich Mieten außerhalb der Toplagen überwiegend seitwärts bewegen, während das Spitzensegment deutlich zulegt. [4]
Das wirkt zunächst widersprüchlich: steigender Leerstand und gleichzeitig steigende Spitzenmieten.
Tatsächlich zeigt es eine zunehmende Differenzierung des Marktes.
Bildlich lässt sich der Markt mit einem Luftballon vergleichen, aus dem Luft herausgelassen wird. Der Markt verschwindet nicht vollständig. Sein wirtschaftlich besonders tragfähiger Bereich wird jedoch kleiner und konzentriert sich stärker auf Standorte und Produkte, die konkrete Anforderungen der Nutzer erfüllen.
Ein älterer oder peripherer Bürostandort konkurriert deshalb nicht automatisch mit einem modernen Neubau in einer zentralen Lage.
Für Grundstücksentwicklungen folgt daraus ein wesentlicher Punkt: Nicht jeder Standort, an dem früher Büroflächen funktioniert haben, wird zukünftig wieder ein wirtschaftlich tragfähiger Bürostandort für Neubau sein.
Ein Teil der Nachfrage kann vom Bestand aufgenommen werden. Gleichzeitig kann sich die verbleibende Neubautätigkeit auf besonders gute Standorte konzentrieren.
Auch steigende Spitzenmieten lösen das Bewertungsproblem nicht automatisch
Der Münchner Büromarkt zeigt noch einen zweiten Effekt.
In der Niedrigzinsphase wurden erstklassige Büroimmobilien teilweise mit sehr niedrigen Renditen gehandelt. Colliers wies für München im ersten Halbjahr 2021 eine Brutto-Anfangsrendite für Büroimmobilien von rund 2,7 Prozent aus. Bis 2025/2026 bewegten sich Spitzenrenditen je nach Betrachtungszeitpunkt und Quelle wieder deutlich oberhalb von vier Prozent. [5]
Das bedeutet: Selbst wenn Spitzenmieten erheblich steigen, muss dieser Mietanstieg gleichzeitig einen wesentlich höheren Kapitalisierungszins kompensieren.
Genau deshalb reicht es nicht aus, bei einer Projektentwicklung ausschließlich auf steigende Marktmieten zu schauen.
Miete, Rendite, Baukosten, Finanzierung und Grundstückswert müssen gemeinsam betrachtet werden.
Wo Projektentwicklung weiterhin erheblichen Wert schaffen kann
Die veränderten Marktbedingungen beseitigen Entwicklungspotenziale nicht. Sie verändern vielmehr die Voraussetzungen, unter denen sie wirtschaftlich gehoben werden können.
Besonders interessant sind Grundstücke, bei denen die heutige Nutzung, Bebauungsstruktur oder planungsrechtliche Situation das tatsächliche Standortpotenzial noch nicht ausschöpft. Wert kann beispielsweise durch zusätzliche oder veränderte Nutzungen, eine höhere oder intelligentere Dichte, die Neuordnung bestehender Flächen, die Einbindung konkreter Nutzer oder Betreiber sowie durch die Schaffung angepassten Planungs- und Baurechts entstehen.
Dabei ist nicht allein die zusätzliche Fläche entscheidend. Entscheidend ist, ob durch die Entwicklung ein Produkt entsteht, das der Markt tatsächlich trägt.
Wert entsteht nicht allein dadurch, dass mehr Fläche zulässig wird. Wert entsteht dann, wenn zusätzliches oder verändertes Baurecht eine Nutzung ermöglicht, für die am Standort tatsächlich Nachfrage und wirtschaftliche Tragfähigkeit bestehen.
Ein einfaches Beispiel ist ein niedrig bebautes Wohnungsgrundstück in einer inzwischen stark urbanisierten Lage.
Ein Gebäude, das vor mehreren Jahrzehnten errichtet wurde, kann heute in einem Umfeld liegen, das deutlich dichter bebaut, infrastrukturell besser erschlossen und stärker nachgefragt ist.
Durch zusätzliche Gebäude, Aufstockungen oder eine Neuordnung des Grundstücks können neue Flächen entstehen. Gleichzeitig können zeitgemäße Wohnungsgrößen, Grundrisse, Barrierefreiheit und energetische Standards geschaffen werden.
Wenn der daraus entstehende zusätzliche Wert die notwendigen Planungs-, Entwicklungs-, Bau- und Finanzierungskosten einschließlich einer angemessenen Marge übersteigt und zugleich der Wert des Grundstücks gegenüber dem Status quo steigt, kann Baurechtschaffung einen erheblichen wirtschaftlichen Mehrwert erzeugen.
Dasselbe gilt jedoch nicht nur für Wohnen.
Ein Grundstück kann beispielsweise für Hotel, Büro, Einzelhandel, Gewerbe, Light Industrial oder eine Betreiberimmobilie interessant werden. Wenn hierfür konkrete Nachfrage vorhanden ist, das bestehende Planungsrecht die Nutzung jedoch nicht oder nicht ausreichend ermöglicht, kann eine Anpassung des Baurechts erheblichen Wert schaffen.
Wie kann sich die Wirtschaftlichkeitslücke wieder schließen?
Eine heutige Wirtschaftlichkeitslücke ist keine unveränderliche Eigenschaft eines Grundstücks.
Projektwirtschaftlichkeit entsteht aus dem Zusammenspiel zahlreicher Parameter. Finanzierungskonditionen können sich verändern, Baukosten stabilisieren, Mieten oder Verkaufspreise entwickeln und Renditeanforderungen wieder verschieben. Gleichzeitig kann das Projekt selbst verändert werden: durch effizientere Flächen, eine andere Nutzung, eine höhere Dichte, ein angepasstes Produkt oder eine andere Verwertungsstruktur.
Hinzu kommt die Möglichkeit, über zusätzliches oder verändertes Baurecht neue Wertpotenziale zu erschließen.
Projektentwicklung bedeutet deshalb gerade in der heutigen Marktphase nicht nur, eine vorhandene Planung zu kalkulieren. Sie bedeutet, die Parameter einer Entwicklung so zusammenzuführen, dass aus einem Grundstück eine marktgerechte, wirtschaftlich tragfähige und umsetzbare Perspektive entsteht.
Nicht jede Ausgangslage wird auf diesem Weg wirtschaftlich lösbar sein. Bei vielen Grundstücken entscheidet sich der Wert jedoch gerade in dieser frühen konzeptionellen Phase.
Was bedeutet das für die Entwicklung eines Grundstücks?
Die aktuelle Marktphase reduziert nicht grundsätzlich das Potenzial von Grundstücken – sie macht dessen Erschließung anspruchsvoller und selektiver.
Nicht jede Entwicklung ist aufgrund gestiegener Baukosten unwirtschaftlich. Gleichzeitig erzeugt nicht jedes zusätzliche Baurecht automatisch zusätzlichen Wert. Entscheidend ist vielmehr, welche wirtschaftliche Perspektive ein Standort bietet und wie Nutzung, Markt, Baurecht und Umsetzung miteinander verbunden werden können.
Wo Nachfrage und Standortqualität bereits vorhanden sind, kann Projektentwicklung weiterhin erhebliche Werte heben. Wo die Perspektive noch nicht eindeutig ist, besteht die Entwicklungsaufgabe darin, diese zunächst zu erarbeiten, am Markt zu verifizieren und die dafür erforderlichen Voraussetzungen zu schaffen.
Gerade damit gewinnt die frühkonzeptionelle Projektentwicklung an Bedeutung: Nicht die theoretisch maximal mögliche Entwicklung entscheidet, sondern diejenige, die Markt, Wirtschaftlichkeit und Baurecht zu einer belastbaren Umsetzungsperspektive verbindet.
Wenn der Markt die Entwicklung bereits trägt
Es gibt Standorte, an denen Nachfrage, erzielbare Mieten oder Verkaufspreise, Nutzerstruktur und Marktakzeptanz vergleichsweise klar erkennbar sind.
Das kann eine gute Wohnlage ebenso sein wie eine etablierte Büro-, Einzelhandels-, Hotel- oder Gewerbelage.
Hier lässt sich die wirtschaftlich tragfähige Entwicklung weitgehend aus dem vorhandenen Markt ableiten.
Die Aufgabe der Projektentwicklung besteht darin, Nutzung, Dichte, Produkt, Baurecht und Wirtschaftlichkeit so aufeinander abzustimmen, dass das vorhandene Standortpotenzial sinnvoll genutzt wird.
In solchen Situationen kann zusätzliches oder angepasstes Baurecht unmittelbar einen erheblichen Wert schaffen.
Wenn die Perspektive erst entwickelt werden muss
Daneben gibt es Grundstücke, deren zukünftige Nutzung oder wirtschaftliche Tragfähigkeit noch nicht eindeutig ist.
Die bestehende Nutzung kann wirtschaftlich an Bedeutung verloren haben. Die am Standort erzielbaren Mieten können für klassischen Neubau zu niedrig sein. Es kann ein konkreter Nutzer oder Betreiber fehlen. Oder das bestehende Planungsrecht passt nicht mehr zu einer zukünftig nachgefragten Nutzung.
Auch das ist klassische Projektentwicklung.
Der Unterschied liegt darin, dass sich die wirtschaftliche Perspektive nicht unmittelbar aus dem bestehenden Markt ablesen lässt.
Sie muss zunächst untersucht, konkretisiert und am Markt verifiziert werden.
Dazu gehört, mögliche Nutzungen zu prüfen, konkrete Nutzer oder Betreiber anzusprechen, deren Anforderungen zu verstehen und daraus ein belastbares Zielbild für den Standort zu entwickeln.
In bestimmten Fällen muss ein Markt für einen Standort erst erschlossen oder konkrete Nachfrage aktiv herbeigeführt werden.
Erst auf dieser Grundlage lässt sich sinnvoll beurteilen, welches Baurecht, welche Dichte und welche Investitionen wirtschaftlich tragfähig sind.
In starken Lagen lässt sich die wirtschaftlich tragfähige Entwicklung häufig aus dem vorhandenen Markt ableiten. In schwierigeren Lagen muss diese Perspektive erst erforscht, erschlossen und teilweise aktiv herbeigeführt werden.
Der grundlegende Projektentwicklungsprozess bleibt in beiden Fällen derselbe.
Projektentwicklung besteht darin, Standort, Markt, Nutzung, Wirtschaftlichkeit und Baurecht zu einem tragfähigen und umsetzbaren Zielbild zusammenzuführen.
Schlussfolgerung
Die aktuelle Marktphase reduziert nicht grundsätzlich das Entwicklungspotenzial von Grundstücken – sie macht dessen Erschließung anspruchsvoller und selektiver.
Nicht jede Entwicklung ist aufgrund gestiegener Baukosten grundsätzlich unwirtschaftlich. Gleichzeitig erzeugt nicht jedes zusätzliche Baurecht automatisch zusätzlichen Wert.
Die vergleichsweise einfache Projektentwicklung der Niedrigzinsphase funktioniert deshalb vielerorts nicht mehr. Wertschöpfung ist weiterhin möglich – sie muss heute jedoch präziser entwickelt und stärker aus Standort, Nachfrage, Wirtschaftlichkeit und Baurecht heraus begründet werden.
Entscheidend ist, welche wirtschaftliche Perspektive ein Standort tatsächlich bietet und welche Voraussetzungen für ihre Umsetzung geschaffen werden müssen.
Standort- und Immobilienentwicklung
Ich begleite Grundstücks- und Immobilieneigentümer bei diesem Prozess – von der Standort- und Marktanalyse über die Entwicklung eines wirtschaftlich tragfähigen Zielbilds und die Schaffung des erforderlichen Planungs- und Baurechts bis zur weiteren Umsetzung.
Der Ausgangspunkt kann dabei sehr unterschiedlich sein: ein Standort mit bereits klar erkennbarer Nachfrage ebenso wie ein Grundstück, dessen zukünftige Nutzung und wirtschaftliche Perspektive zunächst entwickelt und am Markt verifiziert werden müssen.
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Quellen
[1] Statistisches Bundesamt (Destatis), Preisindizes für Bauwerke – Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäuden, Stand 10. Juli 2026. Destatis – Baupreisindizes
[2] Statistisches Bundesamt (Destatis), 18,0 % weniger fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025, Pressemitteilung vom 22. Mai 2026 sowie Baufertigstellungen im Hochbau. Destatis – Baufertigstellungen 2025
[3] Statistisches Bundesamt (Destatis), Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2025 um 0,2 % gewachsen, 15. Januar 2026. Destatis – Bruttoinlandsprodukt 2025
[4] Colliers, München – Bürovermietung und Investment H1 2026 sowie Marktbericht Q4 2025. Im ersten Halbjahr 2026 weist Colliers für München unter anderem eine Spitzenmiete von 62,00 €/m² und eine Leerstandsquote von 10,2 % aus. Colliers – München Bürovermietung und Investment Q2 2026.
[5] Colliers, Munich – Office Leasing and Investment 2021 sowie aktuelle Münchner Investmentmarktberichte. Für das erste Halbjahr 2021 wurden für Büroimmobilien Brutto-Anfangsrenditen von 2,7 % ausgewiesen; 2025/26 lagen die Spitzenrenditen wieder deutlich oberhalb von 4 %.